Tin chi tiết

Sau khi có công trình HTKT tương ứng với tiến độ và nội dung của dự án thì chủ đầu tư cấp I mới được ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng cho chủ đầu tư cấp II xây dựng nhà ở;

1.4 Ký HĐ, văn bản góp vốn hoặc HĐ, văn bản HTĐT với tổ chức, cá nhân và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở với tỷ lệ tối đa bằng 20% tổng số nhà ở của mỗi dự án (tính trên dự án cấp I);

1.5 Ký HĐ với DN có chức năng KD BĐS và bên tham gia HTKD được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm nhà ở với số lượng như trên.

1.6 Ký HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện để huy động vốn cho XD nhà ở thương mai:

1.1 Đối với trường hợp vay vốn của các TCTD, các Quỹ đầu tư thì thực hiện theo thỏa thuận của 2 bên trên cơ sở quy định của pháp luật;

1.2 Đối với việc phát hành trái phiếu thì thực hiện theo pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật về chứng khoán;

1.3 Đối với trường hợp góp vốn hoặc HTĐT với chủ đầu tư cấp II thì CĐCT chỉ được ký hợp đồng khi có đủ 3 điều kiện: sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án; đã thực hiện khởi công công trình hạ tầng kỹ thuật và đã thông báo cho Sở XD biết trước ít nhất 15 ngày ( chỉ thông báo, không cần phải có sự chấp thuận của Sở XD)

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở thì phải có đủ các điều kiện sau đây

Đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ với chủ đầu tư cấp I;

Có thỏa thuận trong HĐ này về việc huy động vốn để XD nhà ở;

Có đủ ĐK để huy động vốn đối với từng trường hợp theo quy định;

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II chưa được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất với DT đất thừa nhận chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư cấp I mới được huy động vốn.

1.4 Đối với trường hợp huy động vốn của các tổ chức, cá nhân ( có phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm nhà ở ) thì chủ đầu tư chỉ được ký HĐ góp vốn hoặc HĐ HTĐT khi có đủ 3 ĐK: sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt; đã thực hiện khởi công công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở XD biết trước ít nhất 15 ngày.

1.5 Trường hợp HTKD với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì CĐT chỉ được ký HĐ HTKD khi có đủ 3 ĐK: có dự án nhà ở được phê duyệt; đã thực hiện giải phóng mặt bằng và có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

Lưu ý: Bên tham gia HTKD nếu được phân chia sản phẩm nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký HĐ mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư trực tiếp ký HĐ mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư trực tiếp ký HĐ với người mua, người thuê, nếu đã nhận bàn giao nhà ở và đã được cấp GCN quyền sở hữu đối với nhà ở thì bên HTKD được trực tiếp ký HĐ mua bán, cho thuê nhà ở.

1.6 Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì CĐT chỉ được ký HĐ mua bán khi có đủ 4 ĐK: đã có thiết kế KT nhà ở được phê duyệt, đã XD xong móng của nhà ở, đã làm thủ tục mua bán qua sàn và đã thông báo cho SXD biết trước ít nhất 15 ngày;

Một số vấn đề cần lưu ý:

Đối với những trường hợp pháp luật quy định chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho SXD biết về việc huy động vốn thì trong văn bản thông báo phải nêu rõ các nội dung sau đây: số vốn cần huy động, hình thức huy động vốn. Nếu huy động vốn của chủ đầu tư cấp II thì phải nêu rõ tên chủ đầu tư và DT đất chuyển nhượng; nếu là HTĐT, góp vốn thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của đối tượng được phân chia, số lượng, loại nhà, địa chỉ, DT nhà ở phân chia, nếu là bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà, địa chỉ nhà ở sẽ thực hiện bán.

Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đúng mục đích, không được sử dụng vốn đã huy động vào các dự án khác;

Những trường hợp ký HĐ không đúng hình thức (tên gọi) và không đúng ĐK quy định thì không được PL công nhận; người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Quy định về cách tính 20% số lượng căn hộ được phân chia không qua sàn giao dịch bất động sản:

+ Đối với trường hợp huy động vốn mà các bên có thỏa thuận chia sản phẩm là nhà ở (theo hình thức HTĐT, góp vốn với các tổ chức, cá nhân hoặc HTKD với doanh nghiệp KD BĐS) thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho cả 3 hình thức nêu trên không quá 20% số lượng nhà ở thương mại trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở của dự án cấp I hoặc dự án nhà ở độc lập không phải là dự án nhà ở cấp III). Nhà ở được phân chia có thể gồm 3 loại (nhà ở biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) có thể chỉ một loại hoặc hai loại trong số 3 loại nhà ở này ( do các bên thỏa thuận và phụ thuộc vào loại nhà ở mà CĐT xây dựng)

+ Trường hợp chủ đầu tư cấp I chuyển nhượng QSD đất cho chủ đầu tư cấp II thì chủ đầu tư cấp II cũng được phân chia số lượng nhà ở tương ứng bằng 20% số lượng nhà ở mà mình phải thực hiện đầu tư XD trên DT đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I.

+ Việc tính số lượng nhà ở của mỗi dự án được căn cứ vào quy hoạch chi tiết và hồ sơ dự án đã được phê duyệt.

II. QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Một số lưu ý về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS

Chủ đầu tư dự án phải có TN nộp tiền SD đất cho Nhà nước (khoản tiền này bán được tính trong giá bán nhà ở và phải được ghi trong HĐ mua bán nhà ở)

Chủ đầu tư phải bảo hành nhà ở cho bên mua theo thời hạn quy định của Luật nhà ở.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu về nhà ở cho người mua trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện đi làm thủ tục này. Lệ phí trước bạ do bên mua trả.

Đối với dự án nhà ở tại các thành phố, thị xã hoặc tại các khu đô thị được quy hoạch thành thành phố thị xã thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền để các hộ, gia đình, cá nhân tự XD nhà ở. Còn tại các khu vực khác thì được phép chia lô bán nền khi đã có hệ thống hạ tầng, kỹ thuật.

Việc huy động vốn để XD nhà ở theo NĐ số 71 được áp dụng cho cả trường hợp XD nhà ở trong dự án khu đô thị mới, trong dự án khu du lịch sinh thái.

III. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH NHÀ Ở

1. Về việc xác nhận 20% số lượng nhà ở không phải qua sàn GD BĐS

Chủ đầu tư phải có văn bản (kèm theo danh sách đối tượng đã ký HĐ góp vốn, HĐ HTĐT, HĐ KTKD mà thuộc diện được phân chia sản phẩm nhà ở) gửi Sở Xây dựng đề nghị xác nhận (thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn GD BĐS). Trong thời hạn tối đa là 20 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của chủ đầu tư, Sở XD phải có trách nhiệm xác nhận vào danh sách theo mẫu hướng dẫn của BXD

Các đối tượng được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho các đối tượng khác; trong trường hợp người được phân chia nhà ở bị chết thì người được thừa kế sẽ được chủ đầu tư ký lại HĐ và được Sở XD xác nhận lại tên, địa chỉ.

Khi XD xong phần móng của công trình nhà ở thì chủ đầu tư được ký HĐ mua bán nhà ở với các đối tượng đã được phân chia nhà ở (thay cho HĐ góp vốn, HTĐT đã kỹ trước đó). Chỉ sau thời điểm này, người mua nhà ở nếu có nhu cầu mới được chuyển nhượng HĐ mua bán cho người khác theo quy định.

2. Giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

Các loại nhà ở của DN kinh doanh bất động sản (không phân biệt nguồn gốc tạo lập) khi bán, cho thuê bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của PL, trừ trường hợp nhà ở được phân chia 20% theo quy định và các trường hợp góp vốn, HTĐT, HTKD

Sàn GD BĐS chỉ được bán, cho thuê nhà ở theo HĐ, văn bản ủy quyền của chủ đầu tư và thu phí giao dịch theo thỏa thuận (sàn không được quyền tham gia đầu tư, kinh doanh, mua bán nhà ở). Văn bản ủy quyền phải nêu rõ các nội dung như: giá bán, cho thuê; thời điểm bán cho thuê… HĐ, VB ủy quyền phải được niêm yết công khai tại sàn GD BĐS. Bộ XD sẽ có quy định về mẫu văn bản, HĐ ủy quyền này.

Sàn GD BĐS chỉ được tổ chức bán nhà ở sau khi chủ đầu tư đã XD xong phần móng của nhà ở (có biên bản nghiệm KT phần móng nhà ở theo quy định do chủ đầu tư cung cấp và được niêm yết tại sàn); sàn chỉ được tổ chức việc cho thuê khi đã có nhà ở XD xong.

3. Quy định về các trường hợp bán lại nhà ở sau khi đã mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hoặc được phân chia nhà ở

Trường hợp đã mua nhà ở qua sàn hoặc đã được phân chia nhà ở theo HĐ góp vốn, HTĐT, HTKD mà bán lại nhà ở đó thì phải tuân thủ các quy định sau đây:

Chỉ được bán lại nhà ở sau khi đã ký HĐ mua bán với chủ đầu tư;

Chỉ được bán cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN;

Đối với DN KD BĐS thì phải thực hiện bán qua sàn GD BĐS

Đối với tổ chức không có chức năng KD BĐS hoặc hộ gia đình, cá nhân thì thực hiện bán nhà ở theo quy định chung (phải có GCN QSH về nhà ở, phải lập HĐ mua bán có chứng nhận của công chứng và làm thủ tục cấp GCN QSH về nhà ở cho người mua theo quy định).

Trong trường hợp bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì hướng xử lý như sau: các bên phải lập văn bản chuyển nhượng HĐ mua bán (theo mẫu BXD quy định) có chứng nhận của công chứng và có xác nhận của chủ đầu tư, phải nộp thuế TNCN cho NN; nếu chuyển nhượng nhiều lần thì mỗi lần chuyển nhượng đều phải làm thủ tục như trên. Bên nhận chuyển nhượng lần cuối phải nộp đầy đủ hồ sơ của mỗi lần chuyển nhượng cho cơ quan cấp GCN thì mới được cấp GCN QSH về nhà ở.

4. Quy định về việc ký kết các hợp đồng về nhà ở

Theo quy định của NĐ số 71/2010/NĐ-CP thì các giao dịch về nhà ở (mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho …) phải được lập thành hợp đồng theo mẫu hướng dẫn của BXD, các hợp đồng về nhà ở phải có công chứng nhận hoặc được UBND chứng thực, trừ 4 trường hợp sau đây:

+ Cá nhân cho thuê nhà ở có thời hạn dưới 6 tháng;

+ Bên bán, bên cho thuê là tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS;

+ Thuê mua nhà ở xã hội;

+ Bên tặng cho nhà ở là tổ chức

Bên mua có trách nhiệm nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng QSH nhà ở theo quy định hoặc các bên có thể thỏa thuận để bên mua nộp thay.

Việc ủy quyền cho người khác quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở hoặc ủy quyền bán, cho thuê nhà ở (ủy quyền định đoạt) chỉ được thực hiện khi đã có nhà ở XD xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn). Các trường hợp ủy quyền khác thì thực hiện theo pháp luật dân sự.

IV. QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

1. Đối tượng được người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được sở hữu nhiều nhà ở tại Việt Nam: có 2 loại đối tượng

+ Người có quốc tịch Việt Nam (gồm người có hộ chiếu VN; người có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị nhưng có giấy tờ chứng mình còn quốc tịch Việt Nam)

+ Người có quốc tịch nước ngoài nhưng có giấy tờ chứng minh là người gốc Việt Nam và thuộc 1 trong 5 diện sau đây:

· Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam

· Người có công đóng góp với đất nước

· Nhà văn hóa, nhà khoa học đang hoạt động tại VN;

· Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt đang làm việc tại Việt Nam

· Người kết hôn với công dân VN ở trong nước.

Đối tượng được sở hữu 01 nhà ở (nhà ở riêng lẽ, căn hộ chung cư) tại Việt Nam: có 01 đối tượng

Người có quốc tích nước ngoài nhưng là người có gốc Việt Nam và không thuộc 5 diện nêu trên.

2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối với trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải được cơ quan có thẩm quyền của VN cho phép cư trú tại VN với thời hạn từ 03 tháng trở lên (phải có Sổ tạm trú hoặc giấy tờ xác nhận tạm trú do công an cấp phường cấp, trong đó ghi thời hạn tạm trú từ 03 tháng trở lên).

Đối với trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải được cơ quan có thẩm quyền của VN cho phép cư trú tại VN với thời hạn từ 03 tháng trở lên (phải có Thẻ tạm trú hoặc có dấu xác nhận vào hộ chiếu của cơ quan xuất nhập cảnh của VN, trong đó ghi thời hạn cư trú tại VN từ 03 tháng trở lên) và phải có Giấy miễn thị thực do cơ quan của VN cấp.

=> Các giấy tờ cụ thể chứng minh đối tượng, điều kiện cư trú tại VN được quy định tại Điều 66 và Điều 67 của NĐ số 71/2010/NĐ-CP.

3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Chủ sở hữu nhà ở là người VN định cư ở nước ngoài có các quyên và nghĩa vụ như chủ sở

hữu nhà ở là người VN ở trong nước, nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

Chỉ được thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Không được góp hoặc bảo lãnh nhà ở; được cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời hạn tạm thời không sử dụng nhà ở.

Bán tặng cho, để thừa kế nhà ở cho người thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó (không được cấp quyền sở hữu nhà ở);

Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, chủ đầu tư phải bàn giao các loại nhà ở sau đây cho Nhà nước VN:

+ Nhà ở được xây dựng để cho thuê

+ Số lượng nhà ở để bán nhưng bán hết mà không thuộc diện phải phá dỡ

V. HIỆU LỰC THI HÀNH

1. Nghị định số 71/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 08/08/2010 và thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở ban hành năm 2006.

2. Xử lý một số vấn đề cụ thể:

Kể từ ngày 08/08/2010, việc huy động vốn để XD nhà ở trong khu đô thị mới được thực hiện theo quy định của NĐ số 71/2010/NĐ-CP.

Bãi bỏ các quy định liên quan đến nhà ở được nêu trong các Nghị định của Chính phủ, trong các văn bản pháp luật do các Bộ, ngành ban hành trước ngày NĐ

Đối với trường hợp đã nhận chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày 08/08/2010 thì dự kiến xử lý như sau: Bên nhận chuyển nhượng HĐ được cấp GCNQSH về nhà ở mà không phải làm lại thủ tục mua bán qua sàn. Khi làm thủ tục cấp GCN, bên nhận chuyển nhượng HĐ phải nộp cho cơ quan cấp GCN các giấy tờ đã lập trước ngày 08/08/2010 (gồm HĐ mua bán nhà ở, biên lai nộp tiền cho chủ đầu tư, văn bản chuyển nhượng HĐ), biên bản bàn giao nhà ở và hồ sơ về nhà ở do chủ đầu tư cung cấp.

(Nguồn tin: Sàn GD BĐS Housing)